中产大量购置海外文创旅游房产?当心,别犯罪!

海外文创旅游房地产投资

本文介绍了一些海外房产中介为了赚取中介费没有底线的吹嘘部分高风险东南亚房产投资,诱骗投资者高位接盘加入接力棒传递;部分中介虚假承诺买房可以拿绿卡;文中还提醒了在海外投资文创旅游度假房产,如果打算做民宿经营还会遇到沟通不畅、日常管理失控的可能性;在后半段提示在当前高级别的外汇管制下,海外投资买房有可能触犯法律。关注文旅兔网(www.wenlvtu.com),让文创旅游房产投资安全、简单、轻松。

两年前,33岁的大林(化名)做了一个很重要的决定,移民。

移民对一线城市的精英人群或许算不得什么,但对大林这个33年来都生活在家乡的北方二线城市居民、一个家庭年收入30万元、三套房、一辆车的城市中产来说,这个决定就像是要去火星定居一样不切实际。

刚开始,大林并没有想太多,只是想一来能逃避动辄重度污染的空气,二来可以让孩子享受国外的教育,不用在国内的独木桥上挤破头。在国外买房根本没有在他的考虑范围内,为什么?太贵,想都不敢想。

当他咨询了移民中介、留学中介一圈后,才发现自己大错特错:卖掉一套房用来支付留学、找工作的费用,再卖掉一套房在国外买房,带走老婆孩子定居。以他现在所在城市的房价水平,在他想去的加拿大的温哥华、多伦多,这个计划并不难实现,甚至可以说,在国外买房的可能性打消了他最后一丝顾虑。

办签证这段时间,他开始关注加拿大的房产。“现在国内的房价看不清,还不如卖一套在加拿大买,这样到了那里心里也有底些。如果实在适应不了那儿的生活就回来,把房子当做投资也不错,很多人是专门去那里买房投资的。”

大林说的很多人,大部分是像他一样的中产阶层,2016年以来,这部分人越来越多地踏入了此前只有部分高净值人群才会考虑的海外房地产市场。

文创旅游房地产投资

中国人海外购房热潮不减:从富豪到中产,外汇管制也难挡
胡润研究院和金原投资集团联合发布的《2018中国新中产圈层白皮书》显示,截至2018年8月,中国大陆中产家庭数量已达3320万户。此前,福布斯的一份报告称,早在2017年,大众富裕阶层(划分范围类似于中产阶层)已有28.3%持有海外资产,从各个机构反映出的数据来看,这部分数字大概率仍在增长。

“因为中国买家在海外购买房产渠道众多,我们虽不能跟踪这些数据,但仲量联行可以确定,中国买家在海外购买房产的数量逐年增加,中国的旅游人数、教育和商业模式反映出中国的旅行者、学生和商人也越来越全球化,因此中国的房地产购买模式也遵循同样的全球趋势。”全球房地产资讯机构仲量联行北京国际住宅部总监卜安莉说。

海外购房,从富豪扩展到中产

内地中产阶层大规模投资海外房产大约始于2016年,那时北京城区的一些高档酒店,每个周末几乎都有一场或几场海外房产的说明会。

当时正值海外购房的高峰时期,来自各个渠道的宣传在媒体铺天盖地,“我们大部分面对的人群都不是大家以前印象中的超高净值人群,当然偶尔会有一次买几套海外房产的人或者短期内在几个国家通过我们买房的人,但更多的是手上有几百万元的中产阶层。”刘迪(化名)说。

2016年的刘迪,是一家大型房地产平台海外部的置业顾问,业绩很不错,最好的时候,一个月有10单成交量。刚开始她负责日本,后来慢慢拓展兼顾希腊、迪拜等区域。后来那家平台的海外部解散,国内对于海外房产宣传的要求日益严格,类似的房产说明会越来越少。

“现在我们一般都是请咨询的客户到我们办公室谈。”刘迪在部门解散后,接到一家英国开发商的邀请,作为亚太区的负责人之一。这几年给她的感觉是,中产阶层对海外购房的需求越来越大。

对于中产阶层的定义,目前各个机构很难统一。国家统计局将中产阶层定义为:年收入在7250-62500美元(约合5万-42万元人民币)之间的群体。世界银行和胡润榜的分类,年收入10万-50万元属中等收入阶层;年收入50万元以上属于高收入水平;净资产600万-1亿元属于富人或富豪。

标准虽然各不相同,但民众心目中,已经大致对此阶层有一个简单的画像。

他们当中的一部分,来往于一线或热点城市的高档写字楼,表面光鲜却经常加班到深夜12点,舒适的办公环境中有做不完的工作,看似还不错的年薪可以租住在高档公寓,但支付一线城市房价还有相当的距离,每年宝贵的年假基本上会去境外,在朋友圈连晒几天的阳光、沙滩、海浪、游泳装,这时候当看到,几十万元就能在东南亚核心城市买个带泳池的小高层,他们动不动心?

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中国人海外购房热潮不减:从富豪到中产,外汇管制也难挡
另一部分人,有房有车,有家有娃,工作上小有成绩,坚信外国的教育比国内好,不想让孩子承受巨大的升学压力的人,抱着孩子迟早要留学的心态,看到在伦敦买一套公寓并不比一线城市贵多少时,他们动不动心?

经济下行会有诸多风险,国内房地产在调控下不确定性增加,股市阴晴难定,网贷正在经历前所未有的大洗牌,这些消息他们都知道。几乎所有的投资渠道都不能让他们安心把“辛苦钱”放进去,仅剩的各种“宝”收益低得几乎可以忽略不计。这是中产阶层们忍受不了的,他们不能看着自己的钱白白趴在账户上,他们害怕一不小心就滑落到中产以下,害怕苦苦奋斗多年的成果被一点点侵蚀。当看到稳定的租金收入和房价时,他们动不动心?

这一切,都是中产阶层踏入海外置业队伍的理由,在此之前他们只是知道富豪们会在海外买房,把鸡蛋放进不同篮子,当知道那个篮子自己的鸡蛋也能放,那种情绪是复杂的,有点骄傲,有点庆幸,甚至有点雀跃。

有美国媒体报道,全美房地产经纪商协会统计出的数据显示,中国投资者连续第六年成为美国房地产市场的最大海外买家,在数量和金额方面都是如此。现在购房的选择更是已经从高端变为更新和价格更低的房屋。

“有越来越多的中国中产阶层买家正在寻找价格较低的住房购房,更频繁地使用抵押贷款购房,中国的买家在美国海外买家中占比15%。以前很多中国人都喜欢用现金全款买房,且购买的房屋价格都很高,现在更多买方不只是喜欢分期付款,购房的中值也从52.8万美元下降到现在的43.9万美元。”该报道称。

因此,国内从事海外房产的中介已经把中产阶层作为目标主力,前房天下平台集团总经理黄晓丹出来创业时,就盯紧中产阶层,在接受采访时称要“帮助中产阶层海外买房”、“最终要做中产阶层的全球资产配置平台”。国内中介头部平台链家的海外事业部负责人也曾对媒体表示,“如今的海外置业已经进入了第二阶段,每年千亿美元的大市场,以中产阶层为主力,进行全球资产配置。这个市场每年将有20%-30%的增长。”

东南亚的房子还能买吗?

“如果您想在东南亚买房,那我首选金边。”申穆(化名)是一家海外房产中介的销售经理,他的名片上写着“做全球房东”。“目前,柬埔寨是第三大美元经济体,连续六年GDP增速超7%,房产市场刚起步,投资入手节点比较合适。”他像复读机一样对每一位想在东南亚买房的客户重复这句话。

在胡润研究院和斯维登集团联合发布的《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》和《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》中显示,柬埔寨金边以涨幅16.7%,跃居2018年全球房价涨幅第一。

这样的涨幅,中国买家功不可没。

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中国人海外购房热潮不减:从富豪到中产,外汇管制也难挡
《纽约时报》2018年初刊登一篇文章《中国买房热钱正涌入这个东南亚国家》,称柬埔寨首都金边最大的项目往往都是为了中国投资者而建,为了出售房产,柬埔寨的房产经纪人们正在努力练习他们的普通话。

陆媒也曾报道,到柬埔寨买房的70%-80%都是中国人,大多来自北上广深和沿海城市。一位接受采访的人士称,每天都有近百人的看房团来,成交率也很高。该报道称,“柬埔寨给庞大的中国白领阶层提供了一个海外投资的机会。”

在柬埔寨之前,新加坡、泰国、越南的房地产市场,已经经历过中国买家的热涌。

“新加坡自不必说,越南,说实话,房价已经被炒起来了,第一批在越南投资房地产的中国人,大部分在2017-2018年退出,收益率在10%-15%。但是外国人在越南买房只有50年产权。”申穆说。“泰国好的楼盘早已经破三万,现在进去并不是特别好的时机。”

Tina是一家全球咨询公司海外房产的负责人,她说,她从来没有向客户推荐过东南亚的房产。

“比较偏工薪阶层的人,会选择东南亚国家,总价低,受‘一带一路’的影响,大家预判会有更多的政策。很多人买的是偏旅游型产品,但是如果是纯投资的话,这类产品就需要当心,要考虑到变现能力,因为资产只有能卖出去才能实现保值增值。”

“我们通常会集中推荐英、美、澳、加这样的国家,伦敦是我的客户首次置业时比较普遍的选择,政策、法律法规、金融等方面都很稳定、健康,再好的市场都会有涨有跌,但稳定和保值这方面,这些大的国家相对更能保证,所以你可以看到像一些全球的大机构、国内的五大行基本上都会推荐这样的地方。”Tina认为美欧成熟市场的房产投资价值更大。

“很多人以为伦敦很贵,”她笑着说,“大家可能觉得这是那种超高净值人群或者富裕阶层应该考虑的地方,但是事实上我们代理的一个项目,最便宜一居室的总价不到400万元人民币,还可以贷款,虽然跟东南亚相比不算低,但是对于一线城市的中产阶层来讲,是能够接受的程度。”

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中国人海外购房热潮不减:从富豪到中产,外汇管制也难挡
在一家外企工作的罗先生,也经常会跟身边的朋友讨论去东南亚或者日本买房,“有一段时间好几个朋友都有这个想法,因为我们基本上是七八十年代的人,休息的时候就想去找个海岛住着,那边空气好、房子质量好、生活着舒服、吃的也不错,所以与其每次都去住酒店,还不如自己买个房子。”

但是当他身边的人真正去找到中介的时候,中介还都会问,你是不是想在这里生活,因为如果是的话,那就是带着自己的偏好,并不是单纯的投资,但如果是单纯的投资,稍微专业一点的中介可能都不会建议你去投资这样的房产。

他开玩笑地说,很多东南亚的房产项目,尤其是旅游项目,扮演着国内海南三亚的角色,“政局随时有可能发生变化,而且一旦遭遇经济危机,抵抗力真的是很难讲。不过我很多已经买了的朋友觉得,就算真卖不出去也没什么,可以让自己的父母去度假、养老也不错,这点跟很多在三亚买房的想法很像。”

买房后,你不知道的糟心事

夏夏(化名)自己运营了一个公众号,用舒服、简单却又很有趣的语言,聊一些理财的故事和方法。

2016年,她在泰国买了套房,是一套使用面积30平方米的小公寓,小区自带健身房和泳池,位置不错,又是在涨价之前入手,所以在2018年收房的时候,她是满意的。

房子本身没有问题,问题出在了托管。

海外购房的人,通常都会选择把房子托管,交给专业的机构打理,一般来讲,海外购房的中介都是提供的一站式服务,但绝大多数也都是机构间的合作。

一位读者告诉她,此前曾把泰国的房子托管出去,结果平台先是拖欠房租、之后又耍赖说每个月只有几百铢的收入。后来干脆直接倒闭,负责人逃回国内,再也找不到了。业主们只能收回房子自己打理,浪费一年的时间。

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中国人海外购房热潮不减:从富豪到中产,外汇管制也难挡
看到这个消息时,夏夏心里也是打鼓的,因为当时交房时她的公寓托管好像也并不让她放心,动作之慢出乎了她的意料,但没想到后来更麻烦。从2018年9月到2019年3月,整整半年时间,托管的事没有任何进展,她当时买房的中介还是国内一家比较大的机构。通过一系列的维权,她总算得到了解约的结果,但这一切让她焦头烂额。

“这可能是东南亚房产投资不规范的地方。”她说。

夏夏曾经在一篇文章里提到自己跨国买房的感受,“确实诸多麻烦,管理起来很不方便。出租来说,现在托管流程这么不顺,我也只能不断催促。因为没有更多的选择。如果做长租的话,收益大概率是不如短租的;而自己亲自接手做airbnb短租,管理起来又耗时耗力。”

然而,类似这样的麻烦可能还仅仅算是小坑。

一位国内游客在去新加坡游玩的时候看上一套总价2000万元的房产,后来买下。但9个月后,当时负责的中介消失了,房子并没有问题,只是随后的贷款、交房、出租管理都没人管,只能靠自己。

一对中国夫妇在在美国通过当时的房产经纪人购置了一套新房之后,并没有久留就回到了国内,后来才发现房产经纪人将他们的房子转移到自己名下后挂牌出售。

如果说碰到被诈骗、中介跑路等问题的概率并不高,那么被“美化”过的介绍,则是海外购房者大概率遭受的“待遇”。

一位常年做海外市场的中介坦言,“有陷阱、有水分、有承诺后兑现不了的东西,这些信息说完后,会增加购房者的顾虑,降低签约的概率,所以即便是很正规的中介,都会隐蔽这部分信息。这跟国内售楼处是一样的,只不过这是在国外,对于大多数人来说更为陌生,更难识别风险。”

该中介坦言,尤其是最近几年大批的国人出海买房后,移民、教育、旅游等中介都开始成为海外购房链条上的一环,“他们本身没有资源,但是有客户,所以会扮演在当地有房源中介的销售角色,把客户带过来,成交后拿相应的回报。在前期跟客户的接触中,更难规范。”

有媒体报道,一位丁姓先生为了能够取得西班牙的“绿卡”,通过一家中介公司进行海外购房。中介公司答应丁先生,只要在西班牙成功买房就能够顺利拿到绿卡。但很快置业机构告诉他,要想拿到永久居留权或者入籍,一定要在当地居住,永久居留要连续5年,每年住满半年,而入籍要连续住满10年。事业、家庭、朋友都在国内,语言也一般的丁先生完全没办法做到。

“不管选择在哪里买房,当然找一个正规的机构很重要,但即便如此,也需要事先做好功课。我们做一般的股票、基金都是如此,何况是在国外做这么一大笔投资。”Tina说,几年来,她看到了这样的变化,在中产阶层中,“新中产”开始越来越理性,调研能力越来越强。“一些从国外留学回来的人,或是一些高知阶层,都在变得越来越成熟。”

仲量联行也感受到了相似的趋势,“中国的房产投资者变得越来越成熟,对海外房产市场也越来越了解,投资更加多元化的市场,其中一些市场的投资价格较低。”卜安莉说。

当然,并不是所有的风险都可以预测。

2015年,路透社曾报道加拿大温哥华当地的住房难问题,称当地一项民意调查显示,64%的温哥华居民认为,海外投资者炒房造成了当地房价飞涨,不少人把矛头指向中国买家,并多次出现针对华人投资者业主和房产中介的不友好举动。

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该报道称,不管是哪种制度的国家,因要顾及到本国房价的波动对当地人生活造成的影响因素,对包括对中国人在内的大量买房的情况,审查肯定会越来越严格,并对海外买家征收高额交易税和高额的空置税。当情况变得更糟糕时,路透社称,甚至可能将海外买家的空置房屋强制征用为廉租房,这就意味着你的房子事实上已经被“没收”了。

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但在很多中介机构看来,这种分析有些极端,措辞过于绝对,“一切都是投资者自由选择的行为。”

汇钱出去,小心!别犯罪

虽然国人在海外购房的热情已经全球闻名,但这一行为正被日益严格的外汇管制所拦截。

1月31日,最高人民法院、最高人民检察院联合发布《关于办理非法从事资金支付结算业务、非法买卖外汇刑事案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)。《解释》规定,实施倒买倒卖外汇或者变相买卖外汇等非法买卖外汇行为,以非法经营罪定罪处罚。

《解释》还提高了非法买卖外汇“情节严重”和“情节特别严重”的认定标准。非法经营数额在500万元以上的,或者违法所得数额在10万元以上的,应当认定为“情节严重”。非法经营数额在2500万元以上或者违法所得数额在50万元以上的,应当认定为“情节特别严重”。

最高人民法院刑三庭、最高人民检察院法律政策研究室负责人表示,倒买倒卖外汇和变相买卖外汇为实践中地下钱庄非法买卖外汇的主要方式。

一位金融犯罪案件辩护律师对陆媒解释,从当下的司法实践来看,非法买卖外汇大都通过地下钱庄以“对敲”方式进行,具体手段是把人民币和外汇的直接交易隔离,人民币只在境内交易,外汇在境外交易,没有发生物理流动,以对账的形式来实现“两地平衡”。

这样,地下钱庄的境内账户和境外账户之间没有资金往来,表面上没有倒卖行为,实质上却完成了非法的换汇活动。这种模式更加方便不法分子将境内的资金转移到境外。

而且,随着互联网技术的发展,很多地下钱庄还会采取虚拟货币的方式进行支付和购汇,从而更加具有隐蔽性。该律师表示,这也是《解释》出台的一个关键背景。

此前,中国政府已经不断在外汇管制方面加码。

2016年12月31日晚间,国家外汇管理局官方发布“国家外汇管理局有关负责人就改进个人外汇信息申报管理答记者问”,表明个人年度购汇5万美元的便利化额度没有变化,同时重申了个人购汇不得用于海外购房及投资等未开放的资本项下交易。

值得注意的是,尽管官方强调每人5万美元购汇额度没有下调,但从2017年1月1日起,无论在银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇,均需要填写《个人购汇申请书》,明确填写购汇用途。

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中国人海外购房热潮不减:从富豪到中产,外汇管制也难挡
2017年6月,监管部门又规定,中国的发卡行应报送银行卡境外超过1000元的交易信息。如果个人境外刷卡一旦超过1000元,就会被自动统计,若长期有超过1000元的境外消费,就可能被视为有洗钱嫌疑,到时就会被重点关注。

此举突发程度,被外界惊呼“史上最严外汇管制”。

收紧在2018年仍在持续,整整一年的时间,国家外汇管理局多次集中通报多起外汇违法违规案例,案例主体包括银行、企业、个人。其中的多人逃汇是为了海外买房,有的通过地下钱庄兑换外汇汇至境外账户,有的是利用蚂蚁搬家的形势,利用多人个人年度购汇额度将个人资金分拆购汇后汇往境外账户,被处罚银行也是由于未曾核实用户外汇用途,也未及时核实外汇使用时间。

但是如此严厉的制度对于很多人来说,并没有想象中的威慑力大。

“很容易,你在北京的外资行,比如渣打银行都可以申请新加坡或者香港的海外账户,只要存款50万就可以,有了账户以后,就可以把英镑、美元转到这个账户。”一位欧洲本土开发商的销售人员熟练地向客户介绍“钱如何出去”的流程,丝毫没有躲闪。

“用自己、父母、朋友等额度,很容易,因为英国的房子,第一笔首期款只需要支付10%。按照我们现在的项目,一套公寓最低是33万英镑,折合人民币300万元左右,位置在伦敦的东三区或者北五区,类似于北京的中关村、四惠,这样第一笔首期款只需要两三个人的额度就够了,可以贷款50%左右,剩下的钱需要自己支付的部分可以利用从买房到交房这段时间慢慢往外倒。”这位销售说。

这样一来,一套伦敦的“中关村”、“四惠”位置、大小50平方米左右的房产就可以到手了,这对于一个中产家庭,并不是一件难事。重要的是,该销售人员强调,这套房产室内墙体、储藏室、走廊都是不算面积的,所以加起来这套50平方米的公寓相当于国内的75平方米左右。

这对绝大部分内地中产家庭都是一种难以抵制的诱惑,她把外汇出境说成了跟搬家一样,虽然有点麻烦,但却没什么大不了的一件事,不过她却没有告诉客户,一旦被发现,客户不仅要领大额罚单,还要纳入中国人民银行征信系统,影响到个人的信用记录。

这样的前车之鉴,就发生在2018年12月6日,外汇局通报的外汇违规案例。

据报道,那是外汇违规处罚信息纳入征信系统首次正式对外公布,也就是说,那仅仅是开始。

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